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涨利润，连锁总部财务管理的三个锦囊，香奈马仕品牌深度解读

一、连锁经营企业财务管理的特点

连锁企业财务管理的特点是与连锁经营管理的特点相联系的，主要包括以下四个方面。

（一）统一核算，分级管理

由连锁总部进行统一核算是连锁经营众多统一中的核心内容。区域性的连锁企业，由总部实行统一核算；跨区域且规模较大的连锁企业，可建立区域性的地区总部，负责对本区域内的店铺进行核算，再由总部对地区总部进行核算。连锁企业统一核算的主要内容是：对采购货款进行支付结算；对销售货款进行结算；进行资金筹集与调配等。门店一般不设专职财务人员，门店与总部在同一区域内的，由总部统一办理纳税登记，就地缴纳各种税款；门店与总部分跨不同区域的，则由该区域的分总部向当地税务机关办理纳税登记，就地缴纳各种税款。区域性的地区总部应定期向总部汇报该区域各门店的经营情况、财务状况及各项制度执行情况。原则上连锁企业在建立时就应实行统一核算，有特殊情况的企业在实行连锁经营初期，可以分阶段、分步骤地逐步进行核算上的统一。

（二）票流和物流分离

连锁企业实行总部统一核算，由配送中心统一进货、统一配送，从流程上看，票流和物流是分开的，这同单店式经营中资金与商品同步运行有着很大的不同。因此，连锁企业的财务部门应与进货部门保持紧密的联系，财务部门在支付货款以前，要对进货部门转来的税票和签字凭证进行认真核对，同时，在财务制度中要对付款金额相对应的签字生效权限做出限制。

（三）统一运作，提高效益

由于连锁企业实行了统一的经营管理，组织化程度大大加强，规模效益能得到较好的发挥。由总部统一进货、统一配送可降低进货成本；由总部统一核算，实行资金的统一管理，能提高企业资金的使用效率和效益，增加利润；实行资产和资金的统筹调配，统一调剂和融通，有利于盘活资产、加快商品和 *** ，提高经济效益。

（四）合理分摊，利益均衡

连锁企业利润是由各个部门和门店通力协作共同创造的，连锁企业各项费用是由总部、配送中心和门店共同分摊的，因此，在财务管理中各方要遵循利益均沾、风险共担、协商共事的原则来确定费用和利润，不能靠牺牲对方利益获取自身利益，以保证整个连锁经营体系的稳定运行。

二、连锁企业财务管理的内容

连锁企业财务管理的主要内容有资金管理、资产管理、成本管理和利润管理四大部分。

（一）资金管理

资金是连锁企业运行的“血液”，只有抓好资金管理，充分发挥资金的效用，连锁企业才能正常有序地运行。连锁企业的资金管理主要应抓好以下几个方面的工作。

1．强化融资功能，保证企业扩张的需要

连锁企业在发展过程中要不断地开设门店，以实现规模经营，这就需要有强大的资金作为保障。因此，连锁总部的财务管理部门应结合企业的经营特点和发展方针，合理确定资金需要量和筹资结构，控制好资金成本，并通过吸收直接投资、发行股票、发行债券、银行借款、融资租赁和商业信用等多种筹资方式来保证企业发展的资金需要。

2．建立专门结算机构，提高资金使用效率

连锁总部可专门设置“内部结算中心”等机构，并授予其相应的职权，使其能对所属门店之间的资金、商品和资产等进行有效的调度、协调和调剂，以提高资金使用效率。

3．规范管理制度，加强财务监控
首先，要根据总部统一使用和授权使用相结合的原则，建立资金管理制度，明确总部与门店的资金管理权限，实行分级管理。其次，要在连锁体系各层次、各环节和各岗位明确分工的基础上建立相互联系、相互协助、相互监督和相互制衡的机制，以防错弊，堵塞漏洞，提高效率。最后，要建立财务监控体系，对资金运动实行全方位的监督、控制和指导，以保证资金的安全。

4．积极推行投入产出分析制度

投资是连锁企业资金管理的重要组成部分。为了提高投资效益，连锁企业要加强投资决策和投资项目的管理，建立投资责任制，积极推行投入产出分析制度。为此，财务部门要同企划开发等部门紧密合作，在确定建立门店、配送中心、计算机系统的规模、投入等问题上要力求取得共识，以提高投资回报率。

（二）资产管理

资产是指连锁企业所占有的、具有货币价值的物品，它包括流动资产和固定资产两大部分。流动资产主要由现金、存货和应收账款等组成。固定资产是由价值较大的、使用时间较长的房屋、仓库、设备和设施等组成。连锁企业资产管理实行总部与门店分级管理制度。

1．流动资产的管理

连锁企业流动资产的管理主要应从以下三个方面入手：

（1）制定现金管理制度，加强现金管理。现阶段，我国连锁企业大多数处于商贸服务行业，现金收支频繁，数量大，涉及面广，现金管理在连锁企业财务管理中处于重要地位。加强现金管理一是要制定现金管理制度，规范管理行为；二是要编制现金操作流程，严格按操作规范进行现金收支；三是要加强现金和票据的保管，防止现金的流失，保证账实相符。

（2）存货的管理。在连锁企业中存货占流动资产的比重往往高达60％以上，存货利用程度的好坏，对企业财务状况影响极大，因此加强存货的规划与控制，使存货保持在更优水平，已成为财务管理的一项非常重要的内容。

加强存货管理，一是应合理地控制存货的结构与规模，数量太大或结构不合理，就会造成库存积压，导致存货成本上升；二是要采取多种措施努力降低采购成本、储存成本和缺货成本，以控制存货总成本；三是加强商品销售管理，积极开展各种促销活动，加快商品周转速度，以降低存货成本。

（3）应收账款的管理。随着市场经济的发展、市场竞争的加剧和商业信用的运用，应收账款在连锁企业流动资产中所占的比重越来越大，对应收账款的管理也就成为流动资产管理中的重要问题。连锁企业可通过开展客户信用调查、进行应收账款的坏账分析和提取坏账准备等措施来加强应收账款的管理。

2．固定资产的管理

在直营连锁中，连锁企业的固定资产一般由总部统一核算，折旧由总部统一计提，门店不分摊。各门店设置固定资产明细实物卡，由专人登记、定期盘点，以保证物卡相符。固定资产的采购、添置、调拨、报废均由总部掌管，各门店无权自行处理。在特许连锁和自愿连锁中，由于各门店具有独立的财产权，固定资产由各门店自行管理。

连锁企业固定资产投资是通过折旧回收的。一般可以采用加速折旧法来实施，即早期多提折旧，后期少提折旧，每期计提的折旧数，随着固定资产使用时间的推移而逐渐减少。此法可将固定资产的大部分价值在使用早期就收回，既可减少固定资产因其技术淘汰而提前报废所带来的损失，又可以避免未来一些不确定因素的影响。

（三）成本管理

连锁企业的成本管理主要是通过商品毛利率、费用开支标准和范围、销售费用率三大指标进行控制，由总部统一进行成本核算、分级管理。主要内容如下：

1．合理确定费用开支标准和范围

这是成本管理的基础，连锁企业应在调查研究的基础上，根据企业实际和市场状况合理确定费用项目的范围和开支标准，决不允许随意扩大和超标。特别是连锁总部要严格控制自身的费用开支，为各门店起示范作用。

2．加强预算管理，实行计划控制

首先，连锁企业应做好费用率的预算管理，规定总部及各门店费用率标准，并实行严格的计划控制；其次，要做好毛利率的预算管理，根据计划对各门店的综合毛利率进行定期考核，特别应抓好重点商品毛利率的考核；最后，要建立总部督导制度，对达不到预算计划目标的门店，应帮助其分析原因，并提出调整改进措施。

3．实行费用分解，层层落实

连锁企业的费用主要包括间接费用和直接费用两大类。对于间接费用，要进行费用分解，尽量分摊到各门店或商品种类，对不能直接认定分摊的费用项目，可参考各门店占企业工资总额的比例、资产的比例或按各门店的员工数量、经营面积分摊到门店或商品种类。对于直接费用，要与店长或员工的经济利益挂起钩来，以降低连锁企业的费用水平。

（四）利润管理

连锁企业的利润管理主要包括利润核算、所得税缴纳和净利润分配三个方面。

1．利润核算

在连锁经营中，连锁总部是决策管理中心，连锁门店是经营中心，是创造利润的直接经营实体，所以，加强连锁门店的利润核算是确保连锁企业经济效益的基础。连锁企业对门店利润考核的主要指标是门店贡献额。所谓门店贡献额是指门店主营业务收入扣除成本和本门店发生的费用额后的余额，这是门店对总部的贡献。因为门店净利润指标受到总部管理费用变动的影响，而总部管理费用是门店无法控制的项目，甚至会因为总部管理费用的浪费而抹杀门店的经营业绩，所以，通过对门店贡献额的分析考核可较合理地评价各门店的经营业绩。

2．所得税缴纳

根据国家税收的有关规定，内资连锁企业跨区域设立的直营门店，凡在总部领导下统一经营、与总部微机联网，并由总部实行统一采购配送、统一核算、统一规范化管理，并不设银行结算账户、不编制财务报表和账簿的，由总部向其所在地主管税务机关统一缴纳企业所得税；从事跨区域连锁经营的外商投资企业，由总机构向其所在地主管税务机关统一缴纳企业所得税；但对特许连锁和自愿连锁企业，其纳税地点不变，仍由各独立核算门店分别向所在地主管税务机关申报缴纳所得税。

3．净利润分配

连锁企业利润总额减去所得税后的余额即为净利润。除国家另有规定者外，应按以下程序进行分配：

（1）支付被罚没的财务损失、支付各项税收的滞纳金和罚款。

（2）弥补以前年度的亏损。

（3）提取法定盈余公积金。

（4）提取公益金。

（5）向投资者分配利润。

三、加强连锁企业财务管理的途径

加强连锁企业财务管理，对连锁企业的生存和发展有着重要的作用，必须采取措施加以改革与完善。

（一）建立统一完善的核算制度

连锁企业加强财务管理，建立统一完善的核算制度是非常必要的。连锁企业的统一核算就是以总公司各职能部门、所属连锁门店为单位，设立“核算中心”，总公司对各部门、门店采取“分户会计记账”方式办理会计核算和监督业务，建立融核算、监督、服务于一体的核算体系。要求各职能部门、门店在制度规定的时间内将该结算期内财务收支事项上报总公司核算中心。核算中心及时审查各项会计事项的合法性、合理性，对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受，对记载不准确、验收不完整、手续不齐全的原始凭证予以退回，并要求有关人员按照会计准则、制度和企业内部控制制度的规定更正、补充。连锁门店的店长或单位负责人应对每日的报表数据进行审核，就异常、特别事项及时与会计核算中心联系；或设立专门的报账员负责登记门店“销售收入”、“库存商品”、“往来款项”等科目的备查簿，在规定的时间内向会计核算中心报账并核对账目。

（二）实行全面预算管理

全面预算就是把企业的一切经营活动全部纳入预算管理范围，主要做法是在每年的年末对当年的财务预算执行情况作全面的分析。在此基础上，连锁企业总部会同有关部门和门店对下一年的企业目标进行研究，然后根据上报的业务预算和专门决策预算进行修正补充，编制财务预算初稿，最后由总经理室通过后下达。对于重要的预算案，资本预算和资金预算的编制，如固定资产的升级换代、门市的重新装修等大型资本支出，一般要根据公司年度的总体计划，进行项目的评估预算，汇集工程设计、门市营运及财务计划的多方力量来进行分析。同时，连锁企业可采用财务预算实行权限管理和重要项目报告制度相结合的 *** 来加强管理。权限管理就是在全面预算基础上对投资项目、费用开支、物品购置等设置审批管理权限。通过权限管理可以落实经济责任，提高门店负责人的责任心，确保预算目标的实现。重要项目报告制度主要适用于各连锁门店，报告的内容是费用开支，规定凡在预算外的开支一律报总部审批，预算内凡属于总部监控的费用如广告费、修理费等，根据公司费用管理办法上报，并经总部同意方可支出。

（三）强化成本费用管理

连锁企业成本费用控制应贯穿成本费用形成的全过程。商品从供应商经过连锁企业最终销售给消费者的物流过程中，要发生进货采购成本、储存费用、运输费用、销售费用、管理费用等。只有连锁企业内每个部门、每个环节的成本费用得到有效控制，整个企业的成本费用才会显著降低。例如存货管理，连锁企业应强化内部制约，优化库存结构，建立和完善进货责任制、库存商品定期报告制度和库存结构分析制度，对库存商品实行全面监控，以压缩资金占用，降低库存成本。

（四）加强信息化建设

连锁企业实现企业管理信息化，要以财务管理信息化建设为核心和切入点，通过建立财务管理信息系统，强化对门店和加盟商的财务管理与资金监控，既可以加强制度约束，防范资金风险，堵塞资金流失的漏洞，同时可以做到信息共享，避免统计数据和财务信息失真，有利于企业总部制定科学合理的发展战略。连锁企业的财务管理信息化是以建立集中统一的财务管理体制为基础，以实行集中内部统一财务软件和建立计算机 *** 为支撑，以建立企业财务结算中心为手段，以企业内部财务人员的集中管理为前提，通过系统集成实现公司一本账。财务管理信息化可以更大限度地消除制度执行中的人为因素，运用信息技术手段，设定软件程序，把管理制度和企业规程变成大家共同遵守且无法擅自更改的计算机程序，通过计算机授权，用程序来规范所有人的行为，以保证制度的贯彻执行。

（五）加强资金管理，提高使用效率

传统的子公司自行管理资金的模式，会造成资金分散和闲置。为此，连锁企业要进行资金管理体制改革，实行资金集中式管理。总部和下属门店之间的资金往来可以利用内部结算中心的支付结算系统实现，实行收支两条线制度，做到收入与支出相独立，实行统收统支，把分散的资金集中起来。然后根据企业所进行的商业活动的性质，进行资金分配，把有限的资金用在刀刃上，以提高资金的使用效率。

（六）建立完善的内部监督、评价和奖惩机制
连锁企业为了确保财务管理目标的实现，使财务管理制度得以切实执行，必须对财务管理活动予以恰当的评价和监督，建立必要的内部监督、评价和奖惩机制，如内部审计、绩效考核和奖惩制度等。连锁企业的监督和评价可以是持续性的或单独的，也可以是两者相结合。监督评价的内容主要包括内控程序的合理性，下属门店、加盟商的反馈，以及对内控缺陷的报告和对政策程序的调整等。同时，内部监控制度同其他一切制度一样，依赖于严格科学的惩罚机制，否则可能流于形式。因此，连锁企业应建立严格科学的奖惩制度，并切实执行。只有这样，才能使财务管理制度和措施得到有效实施，并获得预期的绩效。

武磊日本新“队友”获西媒盛赞：她是西班牙人的光芒

体坛全媒体记者林德诺发自巴塞罗那

在武磊登陆西甲后，中国球迷对西班牙人的关注与日俱增。但进入新赛季以来，球队在西甲赛场的表现却陷入了挣扎。但相比男足一线队，西班牙人女足的境况更差：在开局4连败后，她们终于在上周末取得了赛季之一分。而在这场平局当中，球队也收获了新的发现。今夏加盟的日本球员野口彩佳，成为继男队的武磊之后，新的一股不可忽视的亚洲力量。

本轮赛前，西班牙人女足的对手贝蒂斯女足的战绩为1胜3负，排在积分榜倒数第二，战绩仅好于西班牙人。而在这场保级大战中，贝蒂斯又在上半场结束前取得领先。易边再战后不久，野口彩佳便通过在前场的积极拼抢，迫使对方的小希马诺夫斯基在慌乱中自摆乌龙，并就此吹响了西班牙人反攻的号角。

由于上周男队没有比赛，这场女足比赛又具备十足含金量，因此得到了当地球迷的高度关注。而这位日本姑娘的表现，同样引起了当地媒体的注意。加泰罗尼亚《先锋》报单独撰文，评价了野口彩佳在加盟西班牙人以来的表现。此前把武磊称作“幸运符”的记者阿尔瓦罗，将野口彩佳比作“西班牙人女足黑暗开局中的一道光”。

《先锋》报在报道中表示，这名在月底年满24岁，目前尚未在西班牙人女足坐稳首发位置的日本姑娘，已经成为女子西甲联赛中最被寄予厚望的球员之一。上赛季期间，受益于俱乐部与日本赞助商的合作，野口彩佳得以短暂地随球队试训。当时的教练组对她给予了很高评价，但与武磊一样，对西班牙比赛节奏的适应是她的弱点。不过进入夏季转会期后，即使球队更换了主教练，野口彩佳依然得到了正式加盟的机会。

在接受媒体采访时，西班牙人女足主帅萨尔瓦多表示，野口彩佳给球队带来了很多改变。她的跑动，对对方防线的撕扯，硬朗的作风，和出色的双脚精度，让她得以在女子西甲的赛场立足。虽然她目前还没有进球，但她距离进球也已经越来越近了。尽管语言还不过关，不过她的理解能力——无论对细微的技术动作，还是对整体的战术思路——都令萨尔瓦多震惊。萨尔瓦多还说，每当遇到问题，野口彩佳总是虚心提问。

由于互为东亚近邻，野口彩佳在西班牙人女足的表现，同样得到了笔者的重点关注。而她在加盟之初面临的语言问题，其实比想象中严重得多。由于没有翻译，野口彩佳必须要借助翻译软件，才能与队友完成基本的沟通。不过面临困难，她仍保持了乐观的心态。她渴望与队友频繁交流，如今她的西语也在一点点进步。与两名锋线搭档葆拉·莫雷诺和艾莉做邻居，和几名南美外援一同骑车出行，让她逐渐融入了新环境。

在之前的两个赛季，另一名日本球员品田彩来曾在西班牙人效力。夏窗期间，在西班牙人沦为替补的她转会比利亚雷亚尔。但野口彩佳加盟后，两人始终都保持着频繁的沟通。对于首次留洋的野口彩佳而言，前辈的指导自然是至关重要的。“尽管之前在日本时，我已经对西班牙人有所了解，但我还是要感谢她。”野口彩佳表示。

赛季前的备战期间，野口彩佳就已经多次取得进球，其中还攻破过国际米兰的大门。如果坚持努力下去，属于她的女子西甲首球也会在不久后到来。此外值得一提的是，尽管赛季刚刚开始，西班牙人却已经在考虑野口彩佳的续约了。“没人和我说必须要让她上场，这些机会都是她努力得到的。”萨尔瓦多说。

随着男队帅位更迭，武磊可能在接下来的日子里遭遇瓶颈。但这位“队友”的进步，对于武磊势必也是一种激励。两名亚洲球员的共同成长，显然是我们希望看到的结局。而野口彩佳在西班牙赛场闯荡的经历，也将为中国新一代女足球员打开大门。要知道，西班牙始终是日本女将留洋的热门目的地，在本赛季西班牙前两个级别的女足联赛中，就有15名日本球员的身影，其中3人在西甲效力，她们中甚至没有现役国脚。而在2017-18赛季，光是在女子西甲效力的日本球员，就曾有9人之多。

2019-20赛季效力女子西甲和西甲B联赛的所有日本女足球员：野口彩佳（西甲，西班牙人）、山本摩也（西甲，拉科鲁尼亚）、田中阳子（西甲，韦尔瓦）、伊藤美玖（甲B北，阿拉维斯）、桑原茜（甲B北，巴达洛纳海鸥）、羽座妃粹（甲B北，莱里达AEM）、松川智、米井朋香（甲B北，埃瓦尔）、十川雪、福村香奈绘（甲B北，奥维耶多）、品田彩来（甲B南，比利亚雷亚尔）、田中瞳（甲B南，阿尔瓦塞特）、堂圆彩乃（甲B南，马拉加）、千叶望爱、后藤三知（甲B南，科尔多瓦）。

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疫情之下的2020 青岛哪些置业区域值得关注

2020一开年，全国范围内的疫情让众人惶惶度日。

窝在家里，上线是铺天盖地的疫情，下线是封闭的蜗居生活。原本应该热闹红火的正月已快要过半，但众人的心绪依旧很沉重：一方面肆虐的疫情蚕食着平静的生活氛围，另一方面原本充实的行程规划也无一实现，更遑论那些期待春节返乡置业的购房者了。

疫情压抑购房需求

提起返乡置业，不少人都期待着在这个春节成为有房一族，奈何突发的疫情寒了一腔热血。

2020年1月26日,中国房地产产业协会发出倡议，号召各房地产开发企业暂时停止售楼处市场的销售活动,待疫情过后再行恢复。

倡议下达，分秒必争。

不仅青岛，全国的售楼处都在行动。

由于无法外出看房，多地的房产行业也都频出新招：线上售楼处、AR看房、置业顾问在线问答等等，让赋闲在家的意向置业者有了看房的新渠道。

虽说模式新颖，也让置业者有了了解之地；但所谓眼见为实，线上的“听课”远比不上实地的考察，尤其是负担不小的房产，置业者的选择也将慎之又慎。

而今立春已过，疫情虽波荡，但人们的生活仍将继续；岛城楼市的小阳春或将缺席，但受疫情影响蛰伏的购房需求，也或将待春暖花开际随之涌出。

土地供应影响购房选择

俗话说，有求就必然有供；反之，有供也自然说明有求。

在疫情的压抑下，购房置业者购房的日程虽被打乱，但购房需求基本未变。届时疫情结束，需求释放，楼市的供给便成关键；同时，哪些区域的供给数量多、性价比高，哪些区域也就有成为爆款地的潜质。

来看2019年的土地出让数据。2019年青岛商住地块成功出让396宗，总面积约1467万平方米，总出让金额约960亿元。其中，土地成交大户为出让506万平方米的西海岸新区，其次是即墨、城阳和胶州。

土地的出让，一方面说明该区域尚有土地存余可待发展，同时也说明该区域尚有待开发的潜力和需求。

再看2019年的成交数据。2019年青岛新建商品住宅成交1398万平方米，成交桂冠交由成交426万平方米的西海岸新区，其次是城阳、胶州、即墨。

近郊土地供应量大，项目也就丰富，加之价格、发展等因素，西海岸新区成为2019年度赢家，也就意料之中。反观主城四区，先不说其房价是否顶破了天，单论其可后续开发的土地资源来说，丰富性已比不上近郊。

综合来看，土地多的区域，后续配建起的住宅项目也相应较多，供应量也不会稀缺。

而供给，关键在于房企的拿地和建设进程。

2020年1月30日，青岛市建筑业协会也发出声明，全市建筑业企业2020年2月9日(农历正月十六)之前决不开工,所有工人均不入场。

建设停滞，青岛各项目工期延长，建设进度有所放慢。但房企开发商拿地的热情，依旧不减。

据2020年的土地出让数据可以发现，排除春节假期后，仅2020年1月份内已进行了6场土地拍卖；而年后，自2月5日开始已接连进行了3场土地拍卖。

房企开发商持续拿地，按照常规操作，2018-2019年内所拿地块的规划项目也将接连上市，如果速度快的话，2020年年初拍得的地块，下半年或许也将出规划。而有了充足的供应量做后盾，区域内推新的项目也将不会少。

2020青岛这些区域或值得关注

那既有的购房需求不变，也有了丰富的供给，回到2020年后，青岛的哪些区域比较值得关注呢？

西海岸新区

作为2019年青岛楼市的霸主，西海岸新区的一举一动都备受关注。作为国际级新区，西海岸新区面积广阔，背山面海、享有一线湾区资质，景色天成。

据搜狐焦点统计，目前西海岸新区中尚有如龙湖春江紫宸、华皓香奈公馆等16个项目待售，区内热度较高的项目有绿地青岛城际空间站，该项目目前在售95-115㎡高层，均价9000元/㎡；融创维多利亚湾，该项目目前在售100-151㎡高层，均价10500元/㎡；融创中心，该项目目前在售91-130㎡高层，均价13000元/㎡。

西海岸新区之中，热门板块不少。新如青岛西站板块，受利于青岛西站的运行而打造出产城融合的新兴居住区，如绿地青岛城际空间站项目，该项目2019年一经开盘便创下了3小时8.16亿元的成绩；老黄岛板块，基础好、起步快、发展佳，成熟商圈加优越景观和地铁红利，项目丰富；海洋活力区板块占据规划和政策优势，毗邻灵山湾，享地铁和发展红利。

城阳

作为在青购房者北上的主选之一，城阳一直有自己的傲气。这份傲气体现在它的自成一派。城阳作为路上咽喉处，是沟通青岛南北的关键；由于它面积不小，发展也成阶段、分化成不同水平，有自己的“市南”。目前区域内最成熟的中心城区，正阳路商圈加行政机关落地，注定了它区域内房价的不一般。

据搜狐焦点统计，目前城阳区内有鑫江花漾里、和达智慧生态城等8个项目待售，区内热度较高的项目有中欧国际城，该项目目前在售105-135㎡高层，均价12500元/㎡；世茂公园美地，该项目目前主推210-230㎡别墅，均价23000元/㎡；双利城央府，该项目目前在售101-127㎡小高层，均价14000元/㎡。

迎来新变化的高新区板块一直都是购房者热议的焦点，2019年高新区迎来扩容，行政范围进一步扩大，喜提伊甸园项目和地铁8号线、高铁红岛站；中心城区基础优越，坐享北青岛的之一商圈正阳路商圈，地铁1号线也加紧施工，生活配套完善；东部的惜夏板块康养资源优越，临近李沧的夏庄也逐渐发展起来。

胶州

胶州在2019年喜提不少大事件。前有上合示范区获得批复，后有胶东国际机场迎新进展。两项瞩目的大事件，让胶州近两年热度飞升；加之青大胶州校区和地铁8号线新进展，胶州逐渐也吸引了不少购房者的关注。

据搜狐焦点统计，目前胶州内有旭辉银盛泰辉盛岚庭等6个项目待售，区内热度较高的项目有协信天骄云麓，该项目目前在售97㎡、103㎡小高层，均价8800元/㎡；旭辉银盛泰博观御品，该项目目前在售105-125㎡高层，毛坯单价11500元/㎡；新城玺樾，该项目目前在售165-185㎡大平层，均价12000元/㎡。

少海板块因少海湖的景观优势，区内景观资源优越，湖边聚集了项目，上海东方医院也在其内建设；老城区北邻空港板块，未来将接收到新机场和地铁8号线的红利，板块内配套较为完善；开发区板块最直接的发展红利便是上合示范区的青大胶州校区，两大项目的加盟，让该板块一时间风头无二。

市北

市北作为主城四区之一，毗邻繁华的市南，人口稠密，是青岛的老城区之一。区域内已开通有地铁3号线，新都心商圈和CBD为老城区新增色不少，地铁4号线也可期，价格也在主城区中位处中游。

据搜狐焦点统计，目前市北内有桃李芳菲等3个项目待售，区内热度较高的项目有远洋万和城，该项目目前在售119-167㎡的高层，均价35500元/㎡；保利大国璟，该项目目前在售118-160㎡住宅，均价27000元/㎡；碧桂园云境，该项目目前在售高层，均价26000元/㎡。

作为近些年的新晋富人区，浮山后板块从丑小鸭蜕变成白天鹅，让曾经看不起它的人如今望尘莫及，板块内商业、医疗、教育等配套完善；新都心板块内商圈成熟，地铁3号线贯穿，生活便利。

无论是返乡置业还是异地置业，购房一事都马虎不得。恰逢还是蜗居生活，有意向的购房者倒不如多线上浏览、咨询，心里有了把握，他日去线下参观也就有了谱。

来源：搜狐焦点青岛市场

来源：搜狐焦点青岛市场

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一、开餐馆要思考哪些问题

首先想想为什么要开餐馆。门槛低、毛利高，还是容易赚钱？如果只是想着赚钱容易，那就算了。“只见贼吃肉，没见贼挨打。”餐饮行业倒闭率是非常高的，根据的研究，20%以上的店铺一年内会倒闭，50%以上的店铺三年内会倒闭。这次新冠肺炎疫情对于餐饮企业来说犹如千年不遇的寒流，一大批中小餐饮企业难以支撑到春天的到来。除非这真是你的个人爱好或事业梦想，否则我建议你别干这行当。餐饮是最辛苦的生意，一年到头、无休无止。

其次是经营什么品类。“男怕入错行，女怕嫁错郎。”选品类比选品牌更重要。虽然海底捞和西贝莜面村的经营管理水平都很高，但是做火锅的海底捞一定会比做正餐的西贝莜面村品类大，这是基本规律。再次是在哪里开。选址是一件关乎餐饮企业生存死亡的事情，已经不是“金角银边”这么简单了。如果你开进商场，几百家店就是上限；规模大到一定程度，分店越多，商场租金越会让你流泪，你会发现好像赚的钱都交房租了，但是你不交还有一堆人等着交。

最后是自己干还是加盟。现在生意真的很难做，能加盟好的品牌也是不错的选择，毕竟大树底下好乘凉。我接触过很多绝味的加盟商，通过加盟开了上百家乃至几百家门店的大有人在。

如果你已经开了餐馆，那么最重要的就是是否赚钱，千万别相信什么互联网思维，不赚钱的餐饮都是白搭。如果开一家餐馆都赚不到钱，那只能说明你的产品或者服务太差，需要好好改进。这对新手或是跨界转型做餐饮的人来说很重要。很多人整天想着网红、抖音、导流，产品和服务却做得一塌糊涂，这不是做餐饮，是做娱乐。这次新冠肺炎疫情也让大家意识到了外卖的重要性。从本质上讲，外卖是个做回头客的生意，前面几次引流可能亏损很严重，如果你的菜不好吃，价格太贵，服务不到位，就没有回头客，那么外卖是做不起来的。

如果你的店实现盈利了，怎么办？不要想那么多，一定要让生意火爆，开一家火一家才是王道。其实只要把门店真正做好、做透，就一定能赚到钱。日本的街边小店大多数定位高端，明显高于连锁店。这和我们现在的情况正好相反。日本的很多小店都是米其林餐厅，可以存活几十年甚至更久，靠的就是产品品质和客户体验，用匠心守护一家小店也挺好。个性化、体验化、高端化，是单体小店长期生存的必经之路。

如果你有几家餐馆，实现连锁经营了，你要思考什么？首先，要与同行比较经营指标，客单价、翻台率、坪效、毛利，比较这些指标，看到底有没有竞争力。其次，思考自己的餐馆有什么特色。原材料、价格、口味、形象、服务，还是其他？没有竞争力、没有特色就别老想着开新店。最后，一个很容易被忽视的问题是团队。企业有几个持股5%以上的股东？有没有合伙人？有哪些核心高管？店长、厨师长怎么样？你的朋友圈里有哪些优秀人才？把这些问题想清楚再拓展新店也不迟。

如果你想长期做餐饮食品，你的目标是什么？是想每年赚个几百万小富即安，还是要实现“1个亿”的小目标，或者拥有十亿乃至百亿的财富？目标是最重要的，不同的目标对应完全不一样的定位和商业模式。全球范围内拥有万家门店的餐饮企业，无一例外都是做轻餐饮或者快餐连锁的。这次新冠肺炎疫情更让大家认识到“大餐饮、小公司”“大餐饮、大公司”都不如“小餐饮、大公司”。赚小钱的 *** 有千千万万种，赚大钱的 *** 却是万变不离其宗。

二、餐饮食品能赚大钱吗

餐饮食品真的能赚大钱吗？当然，下面举3个例子。

之一个例子的主人公是海底捞老板张勇。海底捞现在的市值超过1500亿元，市盈率超过80，这根本不像传统企业的估值水平。海底捞为什么可以做这么大？简单来说，就是海底捞在好的赛道里通过服务打造了一个好品牌，实现了很高的经营效率，因此能够持续扩张。

第二个例子来自股神沃伦·巴菲特。他这一辈子发大财，首先要靠餐饮食品。巴菲特于1972年收购了喜诗糖果公司，一直持有到现在，投资回报率已经超过80倍。巴菲特曾多次公开表示，喜诗糖果是他这辈子做过的更好的投资。1988年，巴菲特投资可口可乐并一直持有，今天他持有的可口可乐股票市值超过200亿美元，年化收益超过50%。2014年，巴菲特向汉堡王投资了30亿美元。2019年上半年，巴菲特在餐饮食品领域的投资超过320亿美元，占其公司所有资产的15%以上。

第三个例子是达美乐比萨。巴菲特一直说，他人生中更大的失误就是错过了谷歌，因为谷歌是更好的科技公司。但是，更好的科技公司会是更好的投资吗？2004年与谷歌同时段上市的达美乐比萨，到2017年时投资回报率达到了惊人的27倍，远远超过谷歌同期的投资回报率（16倍）。达美乐从一家负债累累、濒临破产的小作坊，成长为全球第二大比萨公司，投资收益远远超过“麦当劳”。

三、如何选择餐饮食品的细分赛道

真正想做大的餐饮食品企业应该如何选择自己的细分赛道呢？

如果要用两个因素概括餐饮食品这样一个纷繁复杂的行业的基本特征，会是哪两个？在行业专家的指导下，研究了全球近40家市值超过1000亿元的企业的系统后，发现了以下两个要素。

之一个因素是上瘾程度。上瘾程度是食品行业需求端的核心要素，它代表产品的消费频次和产品的溢价程度。

第二个因素是保鲜周期。保鲜周期是供给端的核心要素，对应销售范围和供应链成本。保鲜周期越长，企业的潜在规模就越大。比如大餐饮的保鲜周期可能只有几小时，像鸭脖这样的鲜货保鲜周期可以到十几小时，牛奶的保鲜周期是几天到几十天不等，而烟酒这样的产品几乎没有保鲜周期的困扰。保鲜周期还可以细分为初级原材料、中间原材料和最终产品的保鲜周期。比如鸭脖卤味可以细分为待屠宰的鸭子、冷藏的鸭脖原料和卤制后的鸭脖产品。鸭子可以在几十天的时间内随机屠宰，冷藏的鸭脖原料可以长期冷藏，鸭脖产品可以售卖48小时，整个保鲜周期呈现“长+长+中长”的特点。

如果是烤鸭，因为很多餐厅提供的口感好的烤鸭用的是新鲜鸭子，所以烤鸭的整个保鲜周期就变成了“长+短+短”的模式，其规模化能力就会迅速下降。同样是餐饮，以肉食为主要原料的业态经营难度远远低于以蔬菜为主要原料的业态，因为肉食的保鲜周期远远超过蔬菜。

上瘾程度和保鲜周期是餐饮食品行业的命门，它们直接影响了企业的规模、利润率、经营业态、业务布局、组织架构等方方面面，成为餐饮食品行业发展的关键指标。这个模型就像一个神奇的罗盘，可以化繁为简，帮助从业者看到诸多重大战略机会。

奔驰宝马与香奈马仕品牌：汽车品牌塑造的基本战略

品牌战略管理是一个闭环过程。品牌的定位、使命、愿景、价值观要和企业的资源能力及业务水平相偕同，既顾当前又兼未来。根据世界成功品牌的管理法则和中国汽车品牌认知管理现状，需从以下几个方面开展管理工作。

一、品牌定位

品牌定位的目的就是将产品转化为品牌，以利于用户的认知。

做汽车品牌也是一样，必须找到一个用户的痛点，使用户有触痛的感觉，进而产生强烈的需求。优秀的品牌定位是汽车品牌经营成功的前提，是做好产品销售、营销推广的基本工作。没有品牌定位，一个汽车产品就没有存在的客观基础，后续所有的产品服务经营都无法有效地展开。让品牌定位所确定的品牌整体形象驻留在用户心中，是品牌的主要目标。如果没有正确的品牌定位，无论其产品质量有多好，性能有多好，无论怎样使用促销手段，都很难取得成功。因此，制定品牌战略的之一步就是做好品牌定位。

品牌定位实际上是描述公司在品牌及其独特性、含义、价值观方面的战略意图，以及该品牌在市场中的位置，即你要打造成什么样的品牌，为用户提供什么样的产品与服务。它反映了品牌打造者想让用户和其他利益相关者如何看这个品牌的目的，从用户的角度看他是一个什么的品牌，能提供什么样的有价值服务。品牌的定位就是对公司要做产品与服务定位标准，没有标准，公司将无法生产产品，生产什么样的产品处于茫然状态。

定位是校准品牌的方位，找到该品牌的品牌特征个性和品牌给用户的印象。品牌特征就是品牌的战略大纲，是和企业发展战略紧密联系的战略举措。

定位是核定品牌的形象，描述该品牌在用户和利益相关者心中的图景，其决定用户和利益相关者如何看待和使用产品、服务、管理、传播、品牌诸因素传递出来的全部信号。品牌印象是公司主观努力与用户认知综合作用的结果，在移动互联网时代，公司事先的主观表达与主观操作将起到更大的作用。

成功企业领导者主要抓两方面的工作：一是将品牌定位与品牌设计管理好，以形成一个鲜明的个性化形象；一是保证品牌定位与品牌印象二者之间高度协调与吻合。为了将这两项工作落实到实处，体现出结果与价值，使品牌战略意图向着一个既定的目标努力，这就需要有一个发展的战略大纲，使之有计划、有步骤、持续性地向既定目标挺进。

品牌定位是相对属于企业内部的认知，品牌形象是相对属于企业外部的认识，也就是用户的认知。品牌定位大多会物化为产品与服务，品牌形象则物化为用户可以感知的个性与气质。

二、品牌战略框架

汽车品牌战略就是公司将品牌作为核心竞争力，以获取差别利润与价值的企业经营战略。

战略的本质是塑造出企业的核心专长。汽车品牌战略的内容和其他产品的品牌战略内容是一样的，只是产品的类别不一样而已。

所谓的汽车品牌战略，包括品牌化决策、品牌模式选择、品牌识别界定、品牌延伸规划、品牌管理规划与品牌远景设立六个方面的内容。

三、品牌个性化特征

品牌特征就是品牌个性化地图。品牌愿景：这是公司管理层设计的品牌未来发展样式和增长道路。愿景是品牌未来方向的生动画面，以及希望该品牌在既定时间内能够扮演的理想角色和取得的成就。愿景包括存在的理由，即我们这个品牌为什么存在，我们所做的这些努力都是为了谁的利益，我们又为这个世界带来了什么影响。包括战略，这主要是指品牌的个性化标志和特征。再就是价值观。就是支持这个品牌的主要观念、态度和信念。品牌范围：这是品牌愿景文件中一个更加具体的子文件。品牌范围详细描述了在品牌愿景之下品牌的增长机遇。除了提供其他信息之外，品牌范围还简要列出了市场区域、品牌可以进入的产品类别。品牌定位：这是每个品牌设法在顾客心目中占据的位置。品牌定位就是顾客对品牌的认知。对产品进行市场定位，企业必须考虑相关市场区域的具体特点。所有品牌都设法向公众传播某个特定的想法，意欲在顾客心目中占据一个独特的位置。品牌定位能帮助顾客更好地了解自己的需求，帮助他们更大限度地减少风险。

品牌个性：这是与品牌相联系的一系列类似人类性格的特点通过品牌本身的特点、特征以及营销传播、心理联系、使用模式、合作形式，呈现出的个性。强大的品牌个性表达着用户的生活观点和态度。

品牌识别界定确立的是品牌内涵，是企业希望消费者认同的品牌形象，是品牌战略的重心。其从品牌的理念识别、行为识别、符号识别三个方面规范了品牌的思想、行为、外表等内外涵义。在互联网时代还出现了一个UI识别，即互联网用户界面的识别。在这些识别当中，包括以品牌的核心价值为中心的核心识别和品牌承诺、品牌个性等元素组成的基本识别。

品牌延伸规划是对品牌未来发展领域的清晰界定。明确了未来品牌适合在哪些领域、行业发展与延伸，在降低延伸风险、规避品牌稀释的前提下，以谋求品牌价值的更大化。

当然，品牌延伸并非仅仅只是发展子品牌。利用车型品牌的推出，丰富母品牌的价值内涵也是一个重要方面。

比如，作为全球之一豪华车品牌，梅赛德斯-奔驰始终都是“尊贵、豪华和创新”的代名词，历经120多年的时光变迁依然如此。

但为了适应不断变化的市场，适应不同国家和地区的市场情况，在不损坏原有品牌价值核心的情况下，适当的丰富也是必然的。

四、确立品牌发展模式

品牌模式在品牌管理中是很重要的因素。品牌模式也可以称为品牌商业模式，就是企业准备采用什么样的品牌构架来经营品牌，是一种资产化、服务化、知识化、认知化的经营 *** 。品牌模式是在对企业核心能力与核心资源、市场环境和消费者趋势进行分析的基础上建立的一套品牌经营系统。所有的战略创新、技术创新、产品创新、营销创新都是围绕着强化这套系统的交易能力、复制能力和整合能力进行的。通过这套品牌经营系统，整合有形资产、金融资产和其他无形资产，从而快速进入新市场、新领域并取得长期收益。

在西方发达国家多年的商业实践中，已经形成不同形态的品牌经营模式。包括：麦当劳模式、迪士尼模式、好莱坞模式、维珍模式、耐克模式、奥运模式和Google模式等。这些模式都是根据不同企业现状和产品，选择不同的模式。对于汽车来说，是选择制造商品牌还是经销商品牌、自创品牌还是加盟品牌，在品牌创立之前就要解决好的问题。不同的品牌经营策略预示着企业不同的道路与命运。如汽车生产商大多是制造商品牌，为了做好服务，还会有不少服务品牌。汽车经销商主要是渠道品牌，但他们也简称为某某品牌，如广汇汽车、庞大汽车。实际上，他们是地地道道的经销商品牌，与制造商品牌是两码事。

全球主要有四大品牌模式：即单一品牌模式、混合品牌模式、独立品牌模式和不相关品牌模式。

对于汽车品牌来说，不能只选取一种品牌模式，一定是多品牌的模式。如刚起步时是一种单一的品牌模式，发展起来之后是混合品牌模式，转换提升品牌时是独立品牌模式，新市场新定位需要的是不相关品牌模式。要根据企业发展的实际市场情况来定，选定正确的品牌模式，品牌发展才会少走弯路。

五、建立鲜明的品牌价值观体系

要建立品牌，首先要建立品牌的价值观。

品牌价值观是指品牌在追求经营成功的过程中所推崇的基本信念和奉行的目标，是品牌经营者一致赞同的关于品牌意义的终极判断。品牌价值观是品牌文化的核心，被誉为品牌的DNA，决定着品牌存在的意义和发展方向、品牌组织的形态和作用，以及企业内部各种行为和企业利益之间的相互关系。同时，其深刻影响着员工行为，为员工提供坚强的精神支柱，给员工以神圣感与使命感，鼓舞员工为实现崇高信念和宏伟目标而不懈奋斗。

在近年来的商业实践中，“价值观”一词被严重地滥用了。每一家公司都宣称自己拥有价值观，并宣称将恪守这套价值观，但说的是一套，做的又是另外一套，有时候所作所为与标榜的价值观相去甚远。价值观是身体力行的体现，不是建立在本本上的，价值观要让利益相关者都能感受到这家汽车公司一言一行，体现在产品、服务、管理、沟通和服务上。

迈克尔·波特教授提出价值链理论认为：企业的每项生产经营活动都可以创造价值，这些相关联的活动便构成了创造价值的一个动态过程，即价值链。这个价值不光是从企业内部的成本、流程、组织等方面来考虑提高竞争力，还需考虑产业上下游的价值环节，使利益相关方都有价值产生，形成一个价值的闭环，帮助企业实现共赢的局面。

品牌价值观做为品牌文化的核心内容有如下基本特性：

?　共享性：品牌价值观不是为个人所有，而是为全体员工所共同信奉的行为标准。品牌文化的凝聚力、内驱力和感召力主要来自品牌价值观的共享性。

?　稳定性：品牌价值观一旦确立，将长期持续稳定地发挥作用。除了极少数情况外，一般不会轻易改变。许多成功的品牌几乎像维持宗教信仰一样维护自己的价值观，使之原封不动地保持几十年乃至上百年。

?　实践性：作为一种思想主张，品牌价值观不可能超然独立于世外。它来自品牌经营实践，也只能在实践活动中显示它的作用和意义。不能够指导品牌经营实践活动，不产生经济效益和社会效益的价值观是没有存在价值的。

?　控制性：价值观具有控制性，它通过精神意识来内在地控制员工的行为方向。这种控制是一种“软控制”，但比规章制度的“硬控制”更为持久和强烈。价值观的控制功能也是文化管理的显著特征。

彼得斯和沃特曼在他们的研究成果中，把美国一流品牌的价值观的共同特性概括为：

?　这些价值观总是从质量的角度而不是从数量的角度来表述。

?　努力地把处于品牌经营组织更底层的人们都动员起来。
?　具体内容很简洁，一般包括以下几个基本价值标准：①要有成为“更好”的信心；②相信执行任务细节的重要性，那是把工作做好的螺母与螺栓的关系；③相信人们作为个人的重要性；④充分地相信高质量和服务工作；⑤相信本组织大多数成员都应该是革新者；⑥相信不拘形式对于增强联系的重要性；⑦态度明确地相信和承认经济增长和赢利的重要性。

?　采取不拘一格的方式来促进联系，是更佳品牌共同价值观的又一特征。

?　最重要的特征就是：坚持不懈。

以印度塔塔汽车公司为例：图2-4展示了塔塔集团品牌价值创造过程。集团战略驱使了相应的行动与行为，两者都受价值观的调节。紧接着，集团的行动与行为影响了利益相关者的看法，并强化了其已有的看法。行动与行为的含义十分广泛，包括公开声明、 *** 人和销售代表的行为、对诸如产品召回或者未能及时递送产品或服务的危机的处理方式、品牌推广活动等等。利益相关者对这些都看在眼里，会根据他们对塔塔品牌及其价值观的已知信息对这些行为进行解读。

最终，是利益相关者的看法铸就了塔塔的品牌价值。他们对塔塔品牌的反应——他们购买塔塔产品或服务、为塔塔工作、投资于塔塔的意愿，他们作为政客和公务员与塔塔集团打交道的意愿，他们对这一组织的信念等——铸就了塔塔的品牌价值。当他们对这一品牌失去了好感时，就会转而去买别的产品，从而使这一品牌失去价值。反之，只要他们继续信赖塔塔，塔塔的品牌价值就会持续增强。这就是塔塔的价值观与塔塔的品牌价值之间的密切联系。

这实际上是一个用户相互影响的过程，以此融汇成一个品牌的价值链。

品牌价值不能总是体现一个符号上，符号是外观认知形象，如果没有内容的支持，这个符号就没有意义。现代社会通过主观策划出来的品牌符号，大多事先注入了丰富的内容，表明我是谁、我能做什么的诉求，但此时还没有被用户所认知、所体认，并没有形成什么价值。信念是我们企业的追求，是公司的使命，愿景是我们未来要达到的目标。这些看起来较“虚”的东西，通过企业战略的实施让相关利益者感受到这个品牌的服务和价值，符号就成为价值的使者。

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